2016年5月22日 星期日

上海深圳樓市一夜“暴跌”:真的還是假的?

【看中國2016年04月14日訊】隨着國家調控政策的出台,上海深圳瞬間被冰封,特別是上海,社保納稅要交到5年才能買房,而且二套房已經高達70%的貸款利率,雖然深圳的政策略寬鬆,但嚴格控制月供收入比,這個指導方針很可能將一些人擋在深圳的樓市之外。那麼問題來了,政策如今開始實施了,房價會跌嗎?
有新聞說,在上海碧雲板塊,一則售樓信息無意間“攪亂一池春水”。眼瞅着當下情形不對,某在售別墅的房東主動將原先1150萬元(人民幣,下同)的報價下調至990萬元,並叮囑中介“要是看得合意,價格還可商量”。於是媒體的標題就是,上海樓市一夜之間降價160萬,而各大研究機構也紛紛出動,民生證券預計至年底上海的房價下降10-15%之間,深圳下降20%-25%。
其實踢過球的都知道,球場上有一種策略叫做假摔,人家沒碰你,你自己假裝摔倒,然後抱着臉捂着腿,痛苦不已。越到禁區里,假摔越多。樓市也這樣,不太可能出現尖頂急跌的情況。之前漲的那麼好,然後一個政策突然就跌20%,這怎麼可能?
首先,樓市持有沒有成本,大部分人預期房價還是要漲的,所以一旦跌了他寧可不賣,買盤少了,賣盤更少,所以樓市基本上不會跌,而是縮量高位橫盤,歷史上幾次都是如此。賣家不着急賣,就這麼拿着,拿到行情轉暖再賣,從2008年,2011年,2014年三次都是如此,屢試不爽。所以限購了根本不怕,就是拿着,沒有賣盤出現,從交易的角度來說,是不會出現急跌的。
其次,有人說這次樓市是個圍魏救趙,先刺激一下,讓一線城市瘋狂,然後把一線城市一關門,把這種炒作之火引向二三線城市去庫存。比如上海一關門,不讓買了,上海周邊就火了。這正是上面願意看到的。而在周邊房價的刺激下,核心區房價是不會跌下來的。
第三,跟中介聊過,中介說你要想賣房,千萬不能降價,必須漲價,而且一直漲。先掛個全小區最高價,然後3個月再漲一次,漲價是賣房最好的廣告。如果你跟中介說我要賣房,咱掛低點賣,中介都不願意接你這個活兒。搞不好會影響他賣其他的房子。
所以鑒於此,上海和深圳即使這麼嚴的限購下,也不會跌,而是會迅速成交萎縮。高位橫盤。那什麼時候跌呢?
第一,就是持有房子出現大量成本的時候,比如我說的房產稅,按照歐美的做法,每年要收房屋總價1-2%的持有成本,那麼1000萬的房子,每年要交10萬,這就相當蛋疼了。所以房子多的人肯定心慌,就要不斷的拋售,增加賣盤。市場才會跌下來。房產稅在最近幾年一定會推出,北上深可能還不急,但一些二三四線城市已經沒有產業,沒有稅源了,如果沒有錢入賬,地方政府都發不出工資了,所以他們一定會推動房產稅立法並出台。而同樣的稅率,放在二三線城市一套一百萬的房子上面,一年上萬塊錢,而放在一線城市那麼可能就是幾十萬。這是承受不了的傷痛
第二,銀行不再受房產作為抵押物,就跟前幾年的鋼材和煤礦一樣,一開始這幫孫子都玩命生產不是為了賣,而是拿去到銀行當抵押品,這樣套出低息貸款,然後再去放高利貸。直到鋼材不漲了,煤炭不漲了,銀行不收這些東西了,一下就是巨大的產能過剩,然後就是價格暴跌。房子也一樣,一旦銀行不再認為房產是個安全的抵押品,那麼不再收房子,那麼開發商大幅降價賣房的日子也就不遠了。
第三,徹底清理民間金融,幹掉所謂的民間房產證券化理財,就是我之前說的,開發商把房子賣給理財公司,承諾第二年加價20%回購,第二年再找個理財公司再加價20%,而理財公司把他包裝成理財產品,賣給大爺大媽。所以房價一直漲,開發商也不急。而徹底清理民間金融,才會讓這種有房不愁賣的情況逆轉。
第四,限制大城市人口,出現明顯效果。各大城市已經立下軍令狀,嚴格限制人口,每年要降低幾十萬人。人口減少,需求必然降低(過去10幾年一線城市瘋長,直接原因是持續的人口流入),但要幾年以後大家才會轉變這個觀念。
所以,現在的房價肯定是假摔,是一種新聞效應,怎麼也得過1-2年時間各種效果才開始顯現。還是那句話,別羨慕那些有很多套房的,因為他們通常都會賣了再加貸款,換個更大的,這就相當於5000點之上,加倉換股票。既然是投資行為,一定是8賠1平1賺,大部分人可能最後一輩子的錢都會折在房子里拿不出來了(因為賣不掉),什麼是財富,可以變現的才是財富,不能變現的財富只能叫做市值,而如果這個市值再給你帶來每年1-2%的稅務壓力,那麼這就不是資產,而是負資產。是一種徹底的負債。
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